O Supremo Tribunal Federal (STF) passou a considerar impenhorável imóvel de fiador quegarante contrato de aluguel comercial. Há decisões nas duas turmas, que divergem doentendimento tomado em julgamento de repercussão geral em 2010. Para os ministros, adecisão que considerou constitucional a previsão de penhora só valeria para contratosresidenciais.
O entendimento, segundo especialistas, dificulta a aceitação de fiança no mercado imobiliário.Afeta, principalmente, os pequenos comércios e empresas que, pelo valor do aluguel e dascondições financeiras dos locatários, precisam de fiador, afirma Adriano Sartori, vice-presidentede Gestão Patrimonial e Locação do Secovi-SP. “O comércio de rua, por exemplo, que já estásendo tão prejudicado com a pandemia, pode ter dificuldade de arrumar uma outra garantia”,diz.
Não há uma pesquisa consolidada sobre a importância do fiador para a área comercial. Só para aárea residencial. A Pesquisa de Locação do Secovi-SP, mostra, por exemplo, que em 44,5% doscontratos firmados em novembro havia fiança como garantia.
A discussão começou depois de o Plenário do STF (RE 612 360) considerar legítima a penhora debem de família de fiador, de forma geral. A medida está prevista no artigo 3º, inciso VII, da Lei nº8.009, de 1990, que trata do bem de família. O tema também está pacificado no Superior Tribunalde Justiça (STJ), por meio da Súmula nº 549.
Após o julgamento, os fiadores de locações comerciais passaram a questionar a aplicação doentendimento com a argumentação de que o caso tratado era de imóvel residencial, o que levouos ministros a se debruçarem novamente sobre o tema.
Eles passaram a entender que, no caso de contrato de imóvel comercial, deveria prevalecer odireito à moradia do fiador, uma vez que não está se falando de direito de moradia do locatário,que aluga com propósito negocial.
O advogado Artur Ratc, sócio do escritório Ratc & Gueogjian Advogados, obteve recentementeuma decisão a favor de seu cliente. Para ele, nesses casos não se pode aplicar o que foi decididoem repercussão geral porque são situações diferentes. “O contrato comercial tem suaspeculiaridades. Quando uma pessoa jurídica é executada pelo não pagamento de aluguel, quemdeveria sofrer as consequências seria seu real devedor [dono ou sócio da empresa] e não ofiador, que sofre uma medida desproporcional com a penhora de seu único bem”, diz.
Na decisão, a ministra Cármen Lúcia, da 2ª Turma (RE 1296835), destaca que, embora o Supremotenha reconhecido ser constitucional a penhorabilidade de bem de família de fiador em contratode locação (Tema 295 da repercussão geral), o entendimento não se aplica ao caso de imóvelcomercial. Ela cita em seu voto decisões tanto da 1ª como da 2ª Turma, além de monocráticas(concedidas por um só ministro).
Uma das decisões, da 2ª Turma, é de relatoria do ministro Edson Fachin (RE 1277481). Ele afirmaque “verifica-se que quando se trata de contrato de locação residencial é possível contrapor odireito à moradia de fiadores ao igualmente relevante direito à moradia dos locatários, o que nãose verifica na hipótese de fiança em contrato de locação de imóvel comercial”.
A 1ª Turma também tem entendimento semelhante. Em caso julgado em fevereiro de 2019, aredatora para o acórdão, ministra Rosa Weber diz que não pode haver a penhora do bem defamília do fiador, “destinado à sua moradia, cujo sacrifício não pode ser exigido a pretexto desatisfazer o crédito de locador de imóvel comercial ou de estimular a livre iniciativa (RE 605709).
Advogados do setor, contudo, discordam do novo entendimento no Supremo. Luís RodrigoAlmeida, sócio do Dib Almeida Laguna Manssur, ressalta que os julgados não são unânimes e otema não foi analisado sobre esse prisma em repercussão geral. Para ele, seria mais razoávelprevalecer o entendimento dos ministros que hoje são voto vencido, como Luís Roberto Barrosoe Dias Toffoli.
Segundo os ministros, o fiador aceitou garantir a dívida por sua livre e espontânea vontade, e seprestou a pagar a dívida solidariamente, caso o locatário não a quite. “Ele assumiu esse risco,sabendo que a lei, desde a década de 90, é clara de que pode ter seu bem de família penhorado”,afirma Almeida.
Rodrigo Karpat, do Karpat Advogados, também concorda. “Esses julgados vão na contramão doque o Supremo já tinha definido de forma geral e também de como atua o mercado”, diz.
Jaques Bushatsky, sócio da Advocacia Bushatsky, lembra que a lei que trata da penhora de bemde família não faz qualquer distinção entre contrato comercial e residencial. Esse novoentendimento também prejudica, na sua opinião, a segurança jurídica, uma vez que os contratosforam firmados levando em consideração o que diz a lei.
Para o mercado imobiliário, o entendimento das turmas do STF também pode ser prejudicial. Asnovas decisões, segundo o advogado Luís Rodrigo Almeida, podem desestimular o uso dagarantia em aluguel comercial mais usual do mercado e a única gratuita. E poderá encarecer,acrescenta, outras formas de garantia, como seguro ou caução, caso seja julgado dessa forma emrepercussão geral no STF.
Fonte: Valor Econômico (Adriana Aguiar)
(04/02/2021)